Na rynku panuje chaos i przekonanie, że eksmisja to proces trwający lata. My zaczynamy od kontrastu: tam, gdzie inni widzą pat, my wdrażamy system i odzyskujemy lokal w 2 miesiące. To nie jest obietnica marketingowa — to procedura oparta na najmie instytucjonalnym i oświadczeniu o poddaniu się egzekucji oraz naszych wewnętrznych procedurach, wiedzy, doświadczeniu i kompetencjach.
Chcemy, żebyś był pewny: legalność i porządek procesowy to nasz priorytet. Działamy wyłącznie w granicach prawa: tytuł wykonawczy, komornik, negocjacje, mediacje, informacje i brak samowolnych, naruszających przepisy działań. Dzięki temu właściciel nie mierzy się ze stresem ani ryzykiem karnym.
| Zanim zagłębisz się w szczegóły prawne, poznaj twarde dane z tego przypadku: tam, gdzie rynkowy standard to 3 lata walki w sądach, my odzyskaliśmy lokal w 57 dni. Ten artykuł to zapis realnej procedury, która uratowała kapitał naszej klientki i oszczędziła jej miesięcy stresu. Jako właściciel nie musisz być zakładnikiem własnej nieruchomości. Oto co musisz wiedzieć na starcie o systemie HOMtu®: ✅ 57 DNI – tyle czasu minęło od wezwania do dobrowolnego opuszczenia mieszkania do momentu protokolarnego przejęcia kluczy. ✅ 99,98% SKUTECZNOŚCI – to nasz wskaźnik ściągalności czynszów, który wypracowaliśmy dzięki bezwzględnym procedurom weryfikacji i monitoringu płatności ✅ ZERO RYZYKA KARNEGO – działamy wyłącznie w granicach prawa, wykorzystując najem instytucjonalny i tytuł wykonawczy, eliminując potrzebę wieloletniej batalii o wyrok eksmisyjny. To case study udowadnia, że zarządzanie najmem to nie tylko „opieka nad kluczami”, to przede wszystkim bezpieczeństwo Twojego majątku i ochrona płynności finansowej. Zobacz, jak krok po kroku przeprowadziliśmy ten proces, dbając o święty spokój właścicielki. |
Pracujemy tam, gdzie inni rezygnują. Wiemy, jak to wygląda na rynku: jak jest dobrze, to firma zarządzająca pobiera wynagrodzenie - niektóre robią więcej, niektóre mniej, a niektóre tylko tworzą iluzję, że robią cokolwiek. Gdy pojawia się problem, kończą współpracę i zostawiają właściciela samego z problemem. Ta branża, z uwagi na niskie marże, oparta jest o niewielki dochód z dużej liczby nieruchomości i zwykłą statystykę - dlatego większość uznaje, że lepiej “pozbyć się” gorącego kartofla, który zawsze się zdarzy, niż poświęcać na niego własne zasoby i pieniądze.
My to robimy inaczej. Działamy zgodnie z naszymi wartościami: rozwojem, odpowiedzialnością, osiąganiem i radością. One wszystkie, tworzą niezwykły miks pozwalający na utrzymanie unikalnej kultury organizacyjnej i wysokiego zaangażowania członków Zespołu, które przekłada się na pełne wsparcie właścicieli, nawet (a może przede wszystkim) wtedy, gdy dzieje się coś niedobrego. Nasze procedury obejmują nie tylko przygotowanie umowy i dokumentów, ale i skrupulatnej weryfikacji potencjalnych najemców, stosowanie najlepszych (tak, najlepszych - wynika to z naszej dogłębnej analizy rynku) możliwych zabezpieczeń, okresowych wizytacji, reakcji na usterki czy awarie i wszelkie zgłoszenia od najemcy, sąsiadów czy zarządcy nieruchomości, aż po przedsądową i sądową windykację należności. Wszystko, co musi być zrobione, by właściciel mógł spokojnie czerpać bezpieczny dochód z wynajmu swojej nieruchomości.
Fakt jest niestety taki, że wynajmujący mieszkania są w naszym kraju stawiani na gorszej pozycji od lokatorów, którzy mają tylko korzystać z nieruchomości w zamian za płacenie czynszu. Jest to fakt niezwykle krzywdzący i - zdaniem naszego CEO Borysława Pasierbskiego - wręcz niekonstytucyjny. Traktuje się bowiem posiadanie, jako coś ważniejszego, niż własność. Ten zarzut został podniesiony w wysłanej przez niego skardze do Rzecznika Praw Obywatelskich już w 2022 roku (możesz się z nią zapoznać w tym miejscu), ale żyjemy w czasach, w których nie ma ani woli politycznej, ani silnego lobby, które doprowadziłoby do rozpoczęcia merytorycznej rozmowy na temat praw i obowiązków zarówno właścicieli mieszkań, jak i ich lokatorów. Pozostaje nam zatem obracać się w realiach prawnych takich, jakie są.
A są… skomplikowane.
Zasadniczo, jeśli chciałbyś kogoś eksmitować z mieszkania, musiałbyś przygotować się na kilkuletnią batalię sądową, a to i tak dopiero po tym, gdy udałoby Ci się formalnie rozwiązać umowę najmu. Poza upływem okresu najmu, na jaki została zawarta umowa, jej wypowiedzenie nie jest wcale takie łatwe i muszą zostać spełnione określone przesłanki ustawowe, które chronią najemcę przed wyrzuceniem go na bruk z uwagi na jego sytuację życiową i/lub pory roku, jednocześnie gwarantując mu prawo do lokalu zastępczego. A taki lokal nie jest dostępny od ręki. Gminy borykają się z niedoborem mieszkań socjalnych, co siłą rzeczy przekłada się na przewlekłość postępowań sądowych o eksmisję. Proces o eksmisję lokatora może więc trwać nawet… 3 lata. Dotyczy to “zwykłych” umów najmu.
Lepiej wygląda sytuacja, jeśli właściciel zdecydował się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego, która została wprowadzona do polskiego systemu prawnego 28 stycznia 2010 roku. Znacząco poprawiła ona pozycję wynajmującego w stosunku do nieuczciwego najemcy, ale jej zastosowanie wiąże się ze spełnieniem kilku, niekiedy trudnych, przesłanek ustawowych (umowa zawarta na czas określony nie dłuższy niż 10 lat, oświadczenie najemcy gdzie może się wyprowadzić, oświadczenie właściciela innej nieruchomości, że przyjmie najemcę pod swój dach, akt notarialny oraz zgłoszenie najmu do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od jego rozpoczęcia).
Jeśli podpisałeś umowę najmu okazjonalnego, to możliwości wypowiedzenia wciąż wskazuje Ci ustawa o ochronie praw lokatorów, ale w przypadku jej rozwiązania (niezależnie od przyczyn), masz przyspieszoną ścieżkę do eksmisji lokatora. Najpierw wzywasz go do opuszczenia lokalu wyznaczając mu 7-dniowy termin na dobrowolne opuszczenie mieszkania, a następnie składasz do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, po otrzymaniu której możesz sprawę skierować do komornika.
Nie odbywa się to w ciągu tygodnia. Raczej zajmuje około 6 miesięcy i uzależnione jest od obciążenia Sądu Rejonowego, który zajmuje się Twoją sprawą. Niemniej, jest to skrócenie czasu aż o 80% w stosunku do standardowej procedury, dlatego każdemu wynajmującemu sugerujemy stosowanie tej formy umowy najmu.
Pamiętamy, jak na początku istnienia firmy, musieliśmy wielu potencjalnym najemcom tłumaczyć, czym jest rygor poddania się egzekucji i dlaczego nie muszą się go bać, o ile nie mają złych intencji. Od tamtego czasu, najem okazjonalny został tak spopularyzowany (również dzięki naszym aktywnym, powszechnym działaniom edukacyjnym), że stanowi on w dużej mierze standard rynkowy. Zdumiewa nas przy tym, że w 2026 roku, tylko około 20% firm zarządzających najmem stosuje to zabezpieczenie. Podczas, gdy innym zależy wyłącznie na szybkim znalezieniu najemcy i robieniu wszystkiego na “łapu capu” zakładając, że statystycznie jakoś to będzie, nam od początku przyświeca przede wszystkim interes właściciela i jego święty spokój.
Sami przy tym korzystamy z “ulepszonej” wersji najmu okazjonalnego, która nazywa się najmem instytucjonalnym, a który został wprowadzony w polskim prawie we wrześniu 2017 roku. Ta forma umowy zastrzeżona jest wyłącznie dla podmiotów gospodarczych zajmujących się wynajmem mieszkań i nie może być stosowana przez osoby fizyczne. Skutki zawarcia umowy najmu instytucjonalnego są takie same jak przy najmie okazjonalnym, ale najemca nie musi wskazywać lokalu, do którego może się wyprowadzić i nie zgłasza się tego do Urzędu Skarbowego (firmy co do zasady i tak mają obowiązek udokumentować taki przychód). Jest to zdecydowanie prostsze dla lokatorów. Nie ma przy tym wciąż okresów ochronnych w ciągu roku i bez znaczenia pozostaje, czy najemca jest kobietą czy mężczyzną, z dziećmi czy bez. W przypadku konieczności eksmisji, komornik opróżnia po prostu lokal z jego rzeczy. Różnica in minus jest taka, że wezwanie do opuszczenia lokalu w przeciwieństwie do umowy najmu okazjonalnego musi wyznaczać termin 14 dni, zamiast 7.
Ale nie każda firma zarządzająca najmem może zastosować tą umowę. Do tego potrzebna jest wiedza (w tym prawnicza), odpowiednio ułożone zapisy umów oraz struktura i charakter stosunku prawnego łączącego właściciela z podmiotem, który świadczy usługę obsługi najmu.
Po tym długim wstępie, opiszemy jak wyglądała procedura odzyskania lokalu od najemcy, który odmówił wyprowadzenia się z mieszkania w ostatnim dniu trwania umowy najmu. Bez koloryzowania. Bez ozdobników. Bez ściemy.
Chcemy żebyś wiedział, że robiliśmy to po raz pierwszy od momentu powstania firmy w 2015. Już wtedy naszym głównym założeniem było zapewnienie właścicielom nieruchomości maksymalnego bezpieczeństwa najmu i od samego początku opracowane mieliśmy odpowiednie procedury, ale teoria często nie idzie w parze z praktyką. Przez 11 lat, tysiące najemców i setki nieruchomości, nie musieliśmy sprawdzać, jak to będzie wyglądało w rzeczywistości. Aż do 31 grudnia 2025 roku. Wraz z Nowym Rokiem stanęliśmy więc przed zupełnie nowym wyzwaniem. Oto co zrobiliśmy i jak to się skończyło.
Wychodzimy z założenia, że każdy wynajmujący woli otrzymać złe wieści, niż żyć w nieświadomości i być negatywnie zaskoczony problemami z najmem. Dlatego nie czekaliśmy ani chwili i gdy tylko nasz przedstawiciel przekazał nam informację, że lokator odmówił wydania mieszkania - skierowaliśmy do właścicielki pełną informację o tym, co się dzieje oraz jakie zamierzamy podjąć kolejne kroki formalne w związku z zaistniałą sytuacją.
W tym miejscu zaznaczymy raz jeszcze: podczas, gdy inne firmy zarządzające najmem są tylko wtedy, kiedy wszystko jest w porządku i kiedy pobieranie wynagrodzenia nie wiąże się z dodatkowymi czynnościami poza znalezieniem najemcy (często odpłatnym) i rozliczaniem przelewów, a czasami reakcją na usterki i naprawy (choć wciąż nie wszystkie), my działamy zdecydowanie inaczej. Nigdy nie zostawiamy właściciela samego z problemem. Nigdy! Nasze firmowe wartości, wręcz wskazują wewnętrzny imperatyw, abyśmy zrobili wszystko, co możliwe, by rozwiązać problem i udzielić każdej możliwej pomocy.
Zanim złożymy wniosek do sądu, musimy spełnić bardzo rygorystyczne przesłanki ustawowe. Etap przedsądowy to poligon precyzji: przygotowywaliśmy dokumenty i wszelkie potwierdzenia, które później pracowały jako dowody. Działaliśmy zgodnie z planem, by nie dać najemcy przestrzeni na zaskarżenie całej procedury na późniejszym etapie. Zgodnie z ustawą, musieliśmy najemcy wyznaczyć dodatkowy, 14-dniowy termin na opuszczenie lokalu mieszkalnego od doręczenia wezwania lokatorowi, mimo że umowa najmu formalnie już wygasła i utracił on prawo do korzystania z mieszkania.
W wezwaniu do dobrowolnego opuszczenia podaliśmy daty, podstawę prawną, precyzyjny adres i żądanie przekazania kluczy. Dokument musiał zawierać informację o dalszych krokach i o możliwości złożenia wniosku do sądu, a dodatkowo konieczne było poświadczenie podpisu pod takim pismem u notariusza. Tylko takie pismo działa później jako dowód braku dobrowolności.
Opóźnienia na tym etapie powoduje złe doręczenie, niespójność dat między pismami albo błędy w zakresie podstawy rozwiązania umowy. Gdy lokator utracił tytuł do lokalu, znaczenie ma datowanie wezwań i dokumentacja rozpoczęcia zajmowania bez podstawy.
Ustawowe terminy są brutalne. Wyobraź sobie, że musieliśmy wyznaczyć lokatorowi 14 dni na wyprowadzenie się z mieszkania. Takie wezwanie musiało być jednak w pierwszej kolejności doręczone. W praktyce, jeśli korzysta się z usług Poczty Polskiej, wysyłasz pismo 02.01.2026 r., przesyłka trwa powiedzmy 3 dni (o ile masz szczęście i nadałeś ją priorytetem), a później leży na poczcie przez 14 dni nieodebrana przez nikogo. Ten termin 14 dni na opuszczenie mieszkania zaczyna więc biec dopiero 19.01.2026 r.! Tym samym, jakiekolwiek kolejne ruchy formalne możesz podejmować dopiero... 2 lutego. To cały miesiąc, gdy ktoś bezprawnie zajmuje Twoje mieszkanie! Dramat!
My mieliśmy o tyle dobrą sytuację, że potrafiliśmy najemcy skutecznie doręczyć to pismo wcześniej, a tym samym dalsze prowadzenie procedury mogło ruszyć szybciej. Gdy tylko mogliśmy skierować wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny z oświadczeniem najemcy o dobrowolnym opuszczeniu lokalu, przekazaliśmy tą informację właścicielowi. Wiemy, że komunikacja jest kluczowa dla każdego wynajmującego.
Następnie podjęliśmy kroki zmierzające do przekonania lokatora, że ta sytuacja nie pozostaje dla niego czymś, co pozostanie bez konsekwencji. W każdym przypadku, weryfikujemy potencjalnego najemcę na etapie poprzedzającym proces prowadzący do zawarcia umowy najmu. Sprawdzamy zatrudnienie i bazy dłużników, do których mamy nasz własny, bezpośredni dostęp co pozwala nam na uzyskanie szczegółowych informacji o historii płatności zamiast zero-jedynkowej: dobrze/źle. Sprawdzenie najemców w bazach wprowadziliśmy jako pierwsi w Polsce i daje nam to z jednej strony większe możliwości weryfikacji lokatorów "na starcie", ale stanowi również bardzo silne narzędzie, jeśli nie będą oni wywiązywać się z płatności w trakcie najmu.
Kluczowe było uświadomienie najemcy, że bezumowne korzystanie z mieszkania niesie za sobą daleko dalej idące skutki, aniżeli tylko presja i stres (nie tylko dla niego, ale i dla właściciela i dla nas). Zanim otrzymaliśmy jakąkolwiek zwrotną informację z sądu, podjęliśmy czynności zmierzające do znalezienia rozwiązania polubownego. Uświadomiliśmy lokatora, że w przypadku braku opuszczenia lokalu i konieczności przeprowadzenia eksmisji, komornik może wyrzucić najemcę z mieszkania na przysłowiowy "bruk". W sytuacji, w której mieliśmy -15 stopni Celsjusza, była to dramatyczna perspektywa. To również zdarzenie, które trwale pozostaje w pamięci, rodząc traumatyczne przeżycia, niezależnie od tego, jakie doświadczenia miałyby dotychczas osoby znajdujące się w takiej sytuacji. Nie robiliśmy tego jednak po to by go straszyć. Chodziło nam tylko i wyłącznie o to, by zrozumiał, w jak trudnej sytuacji stawia siebie samego.
Jednocześnie, pozostaje kwestia rosnącego zadłużenia wynikającego z umowy najmu. Każde formalne czynności, które podejmowaliśmy by przeprowadzić oficjalną eksmisję, generowały po stronie osoby zajmującej bezprawnie lokal dodatkowe koszty, które rosły lawinowo. Utrzymywanie status quo to nieuchronna wizja pogrążenia się w długach, z których wygrzebywanie się trwać może lata. A my nie możemy ani odpuścić ich egzekucji, ani też pozwolić na dalsze naruszanie praw właściciela. Eksmisja była dla nas kluczowa.
Niezaprzeczalną wartością dodaną dla właściciela było w tym wszystkim korzystanie z pomocy całego Zespołu. Nie jednej osoby, która robi za “człowieka orkiestrę” - nikt nie ma wszystkich kompetencji, które są niezbędne by efektywnie prowadzić całe zarządzanie najmem. Siła Zespołu polega nie tylko na określonych umiejętnościach, ale możliwości obiektywnego spojrzenia na sprawę i chłodnej kalkulacji, co powinno być zrobione i w którym momencie. Z dala od emocji, które w tej sytuacji u właścicieli mogą ze zrozumiałych powodów sięgać zenitu.
Pozostawaliśmy więc z najemcą w kontakcie. Ograniczonym, bo ograniczonym. Pewnie się domyślasz, że wcale nie był on skory do wchodzenia z nami w jakieś interakcje. My jednak wciąż pozostawaliśmy otwarci i utrzymywaliśmy wyciągniętą do niego rękę. Przekazaliśmy również właścicielowi informacje, o wciąż utrzymywanej komunikacji i próbach rozwiązania tej sytuacji w sposób polubowny.
Tak, jak traktujemy brak zdania lokalu jako "grzech najcięższy", tak nie pozwalamy lokatorom na brak płatności. Gdy tylko mija termin zapłaty, następnego dnia podejmujemy działania i komunikujemy najemcy, co się stanie w kolejnych krokach zmierzających do wyegzekwowania należności.
Nasze procedury i stosowane zabezpieczenia pozwalają nam utrzymywanie fantastycznego wskaźnika ściągalności czynszów w wysokości 99,98%! W tym konkretnym przypadku, umowa została wypowiedziana z powodu zaległości powstających na przestrzeni kilku miesięcy. Rozpoczęliśmy procedurę odzyskania pieniędzy jeszcze przed czynnościami zmierzającymi do siłowego odzyskania mieszkania. Uruchomienie komornika nastąpiło zatem znacznie wcześniej, niż sąd mógł zająć się wnioskiem dotyczącym eksmisji.
Ten dodatkowy element pokazał, że nie rzucamy słów na wiatr i podejmujemy kroki przeciwko tej osobie, jeszcze bez otrzymania klauzuli wykonalności na akt notarialny co do wydania mieszkania. Nie my wywieraliśmy już presję. Ona sama zaczęła już rezonować w najemcy.
Postaw się teraz w butach lokatora. Z jednej strony masz rosnące zadłużenie, które już jest egzekwowane przez komornika i które może być znaczącym problemem w przyszłości, jakbyś chciał kiedykolwiek zaciągnąć jakieś zobowiązanie kredytowe. Z drugiej strony, masz sąd który za chwilę wyda klauzulę wykonalności i eksmisja stanie się czymś realnym, a nie tylko abstrakcyjnym straszakiem. A na końcu masz firmę zarządzającą, która przedstawia Ci propozycję "wyjścia" z tej sytuacji ograniczając nieuchronne skutki twojego dotychczasowego postępowania, jednocześnie podając Ci rękę: "jeśli są w mieszkaniu są jakiekolwiek szkody - daj nam znać, pomożemy Ci żebyś nie musiał ich pokrywać z własnej kieszeni". Co robisz?
Każdy rozsądny człowiek, nawet jeśli targają nim emocje, może racjonalnie ocenić sytuację, o ile damy mu ku temu przestrzeń i przedstawimy realne do spełnienia warunki rozwiązania problemu. Podjęte przez nas działania formalno-prawne oraz wszystkie kontakty przy zachowaniu odpowiedniego dystansu, ale i otwartości pozwoliły właśnie na stworzenie atmosfery, w której taką decyzję można było podjąć.
Przejście przez wszystkie powyższe kroki wymagało czasu. Mieliśmy już połowę lutego, przedstawiliśmy więc najemcy propozycję, w ramach której miałby się zobowiązać dobrowolnie opuścić lokal do końca miesiąca. Wskazywanie 3, czy nawet 7 dni nie miało w naszej ocenie sensu. Daliśmy mu możliwość - w miarę - spokojnego znalezienia innego miejsca.
Następnego dnia, po wysłaniu propozycji do najemcy, otrzymaliśmy krótką odpowiedź mailową: “Dzień dobry, opuszczę lokal z końcem miesiąca”. Przeszła nas fala ciepła. Kamień z serca. Sukces. Mogłoby się wydawać, że już po wszystkim. Ale… To była deklaracja. Aż, a zarazem tylko deklaracja. Nie mogliśmy mieć pewności, że słowo stanie się ciałem. Poinformowaliśmy właściciela, że lokator zgodził się opuścić lokal. Zaznaczyliśmy przy tym, że jeszcze za wcześnie na otwieranie szampana. Musimy poczekać do końca lutego.
Umówiliśmy się z najemcą na zdanie lokalu w niedzielę o godzinie 18.00. Nie był to dla nas wymarzony dzień tygodnia - nasz Zespół również ma prawo do wypoczynku i szanujemy czas wolny. Mieliśmy jednak do czynienia z niestandardowym przypadkiem, wymagającym nagięcia się, by tylko doprowadzić wszystko do szczęśliwego końca i dwójka naszych pracowników stanęła na wysokości zadania, choć nie obyło się bez nerwów.
O godz. 16.43 otrzymaliśmy wiadomość, że najemca nie zdąży z wyprowadzką i prosi o zdanie mieszkania później lub następnego dnia. W tym momencie nadzieja zaczęła przeradzać się w obawę. Zaczynaliśmy zadawać sobie pytanie, czy to się rzeczywiście uda?
Zależało nam, żeby odzyskać mieszkanie 28 lutego, przystaliśmy więc na późniejszą godzinę. Weszliśmy do lokalu chwilę po 20.00. Spisaliśmy liczniki, wykonaliśmy zdjęcia dokumentujące stan mieszkania. Jeszcze dokładniej niż zazwyczaj (a uwierz: jesteśmy bardzo dokładni nawet, jak nie ma takich problemów). O 20.34 byliśmy już po. Monika i Jacek niezwłocznie przekazali informację o przejęciu lokalu do przełożonego, a ten 3 minuty później zadzwonił do właścicielki przekazując dobre wieści.
Wszystkim towarzyszyła zarówno ulga, jak i satysfakcja. W efekcie wszystkich naszych działań odzyskaliśmy lokal w dobrym stanie (były do przeprowadzenia pewne prace: generalne sprzątanie i malowanie, ale to dla nas nic nadzwyczajnego) w ciągu 57 dni od wezwania do dobrowolnego opuszczenia mieszkania. Rekord świata!
Można by się zastanawiać, czy dobrze robimy opisując szczegółowo ten przypadek z życia. W końcu pokazujemy, że musieliśmy kogoś eksmitować, a przecież zadaniem firmy zarządzającej najmem jest to, żeby takie sytuacje nie miały miejsca?
Prawda jest taka, że jeśli skala doświadczeń firmy jest duża, to - ponownie - odwołując się do statystyki, nie ma szans by taki przypadek nie wystąpił. Zawsze trafi się jedna osoba na tysiąc, która mimo najlepszych procedur weryfikacji, zachowa się w sposób zupełnie irracjonalny i uzna, że nie zrealizuje swojego obowiązku opuszczenia mieszkania. Więc jeśli ktoś Ci mówi, że nigdy nie miał takich problemów, to znaczy, że albo nie ma jeszcze dużego doświadczenia, albo niestety… kłamie. Pytanie jakie się wtedy pojawi brzmi: czy korzystasz z firmy, która zostawi Cię z tym samego, czy z zaufanego Partnera, który wesprze Cię i skutecznie doprowadzi temat do szczęśliwego końca? My nie zamierzamy kolorować rzeczywistości i przyznajemy wprost: nam się ten przypadek zdarzył. Sam oceń, jak sobie z nim poradziliśmy.
Moglibyśmy się przy tym obawiać, czy nie daliśmy właśnie naszej konkurencji wskazówek, jak powinni sobie radzić w takich sytuacjach? Owszem, dajemy! I robimy to bardzo chętnie! Od 2015 roku pozostajemy liderem bezpieczeństwa najmu w Polsce i wyznaczamy standardy, które inni tylko próbują powielać. Niech to robią - dzięki temu cały rynek będzie bezpieczniejszy, z korzyścią dla wszystkich właścicieli. Mimo obszerności tego case study, nie ma w nim opisanych wszystkich detali, które finalnie przesądziły o tym, że najemca zdecydował się dobrowolnie opuścić lokal. To jest nasze unikalne know-how organizacji.
A my? A my i tak robimy dalej swoje i średnio co dwa lata wprowadzamy w HOMtu® kolejną innowację, która - gdy już ktoś z konkurencji tylko dogania nas na kilometr - ponownie wystrzeliwujemy do przodu o kilka długości. Wszystko to, w Twoim najlepszym interesie.
Nasz system łączy klarowną logikę prawną z konsekwentnymi działaniami i wysokimi kompetencjami miękkimi. Działamy tak, by proces nie eskalował, a właściciel otrzymał wynik szybko i bez ryzyka. Stosujemy twarde terminy i konsekwencje procesowe jako „kij”. Równocześnie proponujemy kontrolowane wyjście — plan przeprowadzki i rozliczeń jako „marchewka”. Nie stosujemy samowoli. Prowadzimy właściciela przez każdy etap i nie zostawiamy go w kryzysie.
Nie musisz tracić lat na batalię o własne mieszkanie. To case study udowadnia, że tam, gdzie inni widzą pat, my wdrażamy precyzyjny system, który chroni Twój kapitał. Jako właściciel zasługujesz na to, by czerpać bezpieczny dochód bez stresu i lęku o przyszłość.
W HOMtu® bierzemy na siebie pełną odpowiedzialność za twój wynajem. Nasza procedura oparta na najmie instytucjonalny oraz unikalne know-how to tarcza, której potrzebuje twój majątek w Warszawie, Szczecinie, Łodzi czy Poznaniu. Osiągnęliśmy 99,98% skuteczności w ściągalności czynszów, bo od 2015 roku wyznaczamy standardy bezpieczeństwa na polskim rynku.
WYNAJMUJ INACZEJ! Przestań być zakładnikiem własnej nieruchomości i zacznij zarabiać w modelu success fee – zarabiamy tylko wtedy, gdy ty otrzymujesz czynsz.
✅ BRAK OPŁAT STARTOWYCH
✅ DARMOWA WERYFIKACJA NAJEMCY
✅ PEŁNE WSPARCIE PRAWNE I PROCESOWE
Zadbaj o swój święty spokój już teraz.
Skontaktuj się z nami i dowiedz się, jak wdrożymy system HOMtu® w twoim mieszkaniu. Sprawdzimy bezpłatnie potencjał Twojej nieruchomości i przygotujemy strategię, która zagwarantuje ci pasywny zysk.
Klucz do skrócenia procedury leży w połączeniu profesjonalnego najmu z aktem notarialnym. Przy odpowiednio przygotowanej umowie oraz jasnym oświadczeniu osoby o poddaniu się egzekucji, omijamy najdłuższe blokady proceduralne, co sprawia, że eksmisja staje się zdecydowanie szybsza. Wyrok wymaga pełnego postępowania sądowego i często daje pole do zawiłości proceduralnych. Tytuł wykonawczy z aktu notarialnego pozwala złożyć wniosek o wykonalność szybciej. Po złożeniu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności sąd weryfikuje formalności i pod warunkiem spełnienia wszystkich przesłanek ustawowych: nadaje wykonalność.
Co ważne: przy umowie najmu instytucjonalnego, najemca oświadcza, że dobrowolnie poddaje się egzekucji co do opuszczenia lokalu mieszkalnego oraz potwierdza, że jest świadomy, że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego lub zastępczego. Dzięki temu eksmisja jest zdecydowanie łatwiejsza. Nie obowiązują również okresy chronione w ciągu roku. Nie ma również znaczenia, czy najemca korzysta z mieszkania sam czy z dzieckiem. Cała procedura może być prowadzona niezależnie od pogody za oknem i jakie osoby są naszym lokatorem.
Nie chcesz przechodzić przez gehennę radzenia sobie z dzikim lokatorem: skorzystaj z pomocy HOMtu i zleć nam zarządzanie najmem. Wynajmuj inaczej!
Tytuł wykonawczy (np. klauzula wykonalności nadana na akcie notarialnym lub wyrok z rygorem natychmiastowej wykonalności) uprawnia do wszczęcia egzekucji bez konieczności ponownego postępowania dowodowego. Dzięki temu możemy skierować sprawę do komornika szybciej niż przy standardowym, nieopatrzonym rygorem wyroku. W praktyce skraca to czas od roszczenia do opróżnienia lokalu, pod warunkiem prawidłowo przygotowanej dokumentacji.
Etap przedsądowy obejmuje wezwanie do zapłaty, wypowiedzenie umowy najmu i wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Minimalne terminy wynikają z kodeksu i umowy najmu; zwykle od kilku tygodni do 1–2 miesięcy. Ważne jest, by wezwanie było sformułowane „pod dowody” — z datami, doręczeniami i opisem roszczenia — ponieważ braki formalne wydłużają późniejszą procedurę sądową.
Lokal socjalny to lokal zapewniany przez gminę osobom, którym sąd przyznał ochronę. Sąd wstrzymuje wykonanie wyroku, gdy ustali, że osoba uprawniona ma prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego i gmina ma obowiązek zaproponować je w terminie. Ten mechanizm najczęściej przedłuża egzekucję i jest kluczowy w praktyce eksmisyjnej.
Właściciel nie może samodzielnie zmieniać zamków, odcinać mediów, wyrzucać rzeczy lokatorów ani stosować przemocy. Takie samowolne działania są nielegalne i mogą skutkować sankcjami karnymi oraz cywilnymi. Właściciel powinien korzystać z drogi prawnej i komornika, by uniknąć odpowiedzialności.
Okres ochronny ogranicza możliwość przeprowadzenia eksmisji w miesiącach zimowych, co przesuwa termin fizycznego opróżnienia lokalu. Planowanie działań musi uwzględniać te daty, bo komornik nie wykona eksmisji, jeśli obowiązuje ochrona. Wyjątki od tej zasady dotyczą m.in. osób skazanych za przemoc w rodzinie czy rażącego naruszania porządku domowego.
Lokator może się zwrócić do gminy o przydział lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, jeżeli spełnia ustawowe kryteria. Jeżeli sąd uzna, że osoba ma prawo do takiego lokalu, wykonanie eksmisji może zostać wstrzymane do czasu, aż gmina zaproponuje rozwiązanie. To najczęstszy powód przedłużenia egzekucji.
Skarga na czynności komornika to środek zaskarżenia działań komornika do sądu rejonowego. Lokator może ją złożyć, gdy uzna, że komornik przekroczył uprawnienia lub naruszył procedury. Skarga wstrzymuje zwykle dalsze działania do czasu rozpatrzenia, ale ma określone formalne wymagania i krótkie terminy na wniesienie.
Rygor natychmiastowej wykonalności może zostać nadany, gdy zachodzą szczególne okoliczności uzasadniające szybkie wykonanie orzeczenia — na przykład rażące naruszenia umowy najmu lub zagrożenie mienia. Sąd rozważa to indywidualnie; gdy rygor zostanie nadany, właściciel może szybciej uzyskać klauzulę wykonalności i skierować sprawę do komornika.
Wezwanie powinno zawierać precyzyjne żądania (termin, przyczyny, kwoty), być doręczone w sposób udokumentowany (potwierdzenie odbioru, awizo, e-mail z potwierdzeniem) i zachować kopie wszystkich dokumentów. Dołączamy dowody zaległości, kopie wypowiedzenia umowy i informacje o konsekwencjach sądowych. Tak przygotowane pismo wzmacnia pozycję właściciela w sądzie.
Typowe błędy to brak właściwego doręczenia wypowiedzenia, błędy w opisie stron umowy, brak jednoznacznych dowodów zaległości lub nieprawidłowo sporządzone wezwanie. Często problemem są też braki w dokumentach potwierdzających tytuł prawny właściciela. Każdy formalny błąd może skutkować wezwaniem do uzupełnienia i wydłużeniem sprawy.
Przemoc domowa i rażące naruszenia porządku domowego są ustawowymi podstawami do odmowy przyznania ochrony lokalu socjalnego osobie, która dopuściła się takich czynów. Sąd i gmina badają okoliczności każdej sprawy. W praktyce te wyjątki mogą znacznie ułatwić przeprowadzenie eksmisji wobec takich osób.
Tak. Najem instytucjonalny wraz z notarialnym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji zwykle daje bezpieczniejszy i krótszy tryb dochodzenia praw właściciela. Akt notarialny z klauzulą wykonalności pozwala pominąć część długotrwałych etapów procesowych i szybko skierować sprawę do komornika.
Skuteczna komunikacja, kolekcjonowanie dowodów i trzymanie się terminów pozwala na negocjacje i skłonienie lokatora do dobrowolnego opuszczenia. Stosujemy metody łączące presję prawną z motywacją, by zminimalizować eskalację i zakończyć sprawę w tygodniach zamiast lata.
Dla nas to respektowanie procedur prawnych na każdym etapie: poprawne wezwania, rzetelne dowody, współpraca z sądem i komornikiem oraz zabezpieczenie interesu właściciela bez samowolnych działań. Zero stresu to też jasne informowanie właściciela o harmonogramie, ryzykach i możliwych scenariuszach, dzięki czemu proces przebiega przewidywalnie.
Dlaczego emocje kosztują najwięcej na rynku najmu Wprowadzenie nieruchomości na rynek najmu długoterminowego wiąże się z naturalną chęcią maksymalizacji zysku. Wielu prywatnych właścicieli wpada jednak w pułapkę psychologiczną, ustalając tzw. "cenę marzeń" zamiast opierać się na realnych realiach rynkowych. Strategia oparta na założeniu „zawyżę stawkę, a w razie braku chętnych najwyżej opuszczę” przynosi skutki odwrotne […]
Znalezienie najemcy to jedno. Znalezienie właściwego najemcy — to zupełnie inna historia. W HOMtu nie szukamy przypadkowych lokatorów. Nie ufamy wyłącznie „pierwszemu wrażeniu” ani nie dajemy się zwieść ładnie sformułowanym wiadomościom na portalach ogłoszeniowych. Przez lata prowadzenia zarządzania najmem w czterech dużych miastach Polski, nauczyliśmy się jednej rzeczy: bezpieczeństwo właściciela zaczyna się od precyzyjnej weryfikacji […]
🏡 Rynek wynajmu mieszkań w październiku 2024 – zmiany w największych polskich miastach 📊 Październik przyniósł wyraźne zmiany cen wynajmu mieszkań w kilku największych miastach Polski. Dane pokazują, że dynamika na rynku nie ustaje, a różnice między miastami mogą być zaskakujące: 🔹 Warszawa – Stolica ponownie pokazała swoją pozycję lidera pod względem wysokości czynszów. W […]
📊 Jak kształtują się ceny wynajmu mieszkań w Polsce w październiku 2024? Warszawa: Stały wzrost cen 📊 Stolica zanotowała stopniowy, ale konsekwentny wzrost cen wynajmu w październiku. Na początku miesiąca średni koszt wynajmu wynosił 4146 zł, a pod koniec miesiąca wzrósł do 4211 zł. Największy skok odnotowano w 37. tygodniu, kiedy cena osiągnęła 4383 zł. […]
📈 Zaktualizowane ceny najmu – wrześniowe zmiany w największych miastach! Dzięki aktualizacji naszych danych z ostatniej analizy, możemy teraz jeszcze dokładniej przyjrzeć się temu, jak zmieniają się ceny wynajmu w największych polskich miastach. Sprawdź, gdzie czynsze rosną, a gdzie możemy zauważyć spadki! ⬇️ 🏙️ Warszawa: Stolica zanotowała wzrost cen o 3,99%. Średnia cena najmu wynosi […]
Jak wygląda rynek wynajmu w stosunku do poprzedniego miesiąca? 🔍 Sami spójrzcie jak prezentują się stawki z naszych danych z HOMtu® Market Data 📊 W ostatnim miesiącu czynsze w największych miastach Polski wykazały zróżnicowane trendy. Największy wzrost odnotowano w Krakowie, gdzie ceny wzrosły aż o 6,46% 🚀. Z kolei w Katowicach zaobserwowano największy spadek na poziomie […]
