Kaucja w umowie najmu mieszkania

Planujesz wynająć swoją nieruchomość? Musisz wiedzieć, że masz pełne prawo do pobrania od potencjalnego najemcy kaucji. To kwota, która stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego, np. na wypadek niewypłacalności lokatora, z którym masz podpisaną umowę najmu. Czym tak właściwie jest kaucja za mieszkanie i jak ustalić tę kwotę? Decydując się na wynajem swojej nieruchomości, musisz jasno określić wysokość kaucji zwrotnej za wynajem mieszkania. Tylko wtedy pokryjesz koszty naprawy ewentualnej szkody powstałej z winy lokatorów.

Czym jest kaucja za mieszkanie?

Kaucja zabezpieczająca to świadczenie pieniężne wypłacane przez najemcę na rzecz wynajmującego. To podstawowa forma zabezpieczenia interesów właściciela nieruchomości w razie, gdyby lokatorzy dopuścili się poważnych zniszczeń mieszkania lub kradzieży.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów przewiduje pewne limity w wysokości kaucji naliczanej przez właściciela mieszkania. Zgodnie z aktualnymi regulacjami wysokość kaucji nie może być większa niż:

• dwunastokrotność czynszu za mieszkanie zgodnie ze stawką obowiązującą w dniu podpisywania umowy przy wynajmie długoterminowym,
• sześciokrotność czynszu zgodna z miesięcznymi stawkami w dniu zawarcia umowy dla najmu instytucjonalnego i okazjonalnego.

Aby dobrze zabezpieczyć swoje interesy i nie generować większego ryzyka związanego z najmem, nie powinniśmy wynajmować mieszkania bez kaucji zwrotnej. Choć to generuje dość wysokie koszty początkowe dla potencjalnego najemcy - zawsze jest dodatkowym zabezpieczeniem dla wynajmującego lokum.

Wynajmujący bez doświadczenia w branży mogą skorzystać z naszej kompleksowej pomocy. Proponujemy profesjonalne zarządzanie najmem nieruchomości. Współpracując z nami, nie martwisz się o poszukiwania najemców, przekazywanie nieruchomości oraz terminowe wpływy na konto.

Ile powinna wynosić kaucja zwrotna za mieszkanie?

Aktualne przepisy zakładają dość wysokie limity na kaucję zwrotną za wynajmowane mieszkanie. W praktyce prawie nikt nie stosuje tak dużych zabezpieczeń finansowych podczas zawierania umowy najmu okazjonalnego, klasycznego lub instytucjonalnego.

Przykładowo: jeśli miesięczny czynsz w dniu zawarcia umowy najmu mieszkania wynosi 3000 złotych, maksymalna kwota kaucji do pokrycia przez przyszłego lokatora to aż 36 000 złotych!

Prawdopodobnie tylko niewielki odsetek najemców byłby w stanie pokryć tak duże koszty początkowe.

Jeśli chcemy możliwie szybko znaleźć potencjalnego najemcę na swoje mieszkanie, ustalmy wysokość kaucji zwrotnej nie większą niż 2-3 krotność czynszu. Tyle wystarczy, aby dobrze zabezpieczyć swoje interesy i jednocześnie nie zrazić do oferty potencjalnie zainteresowanych lokatorów poszukujących nowej nieruchomości na wynajem.

Kaucja zwrotna a ostatni czynsz w ramach umowy najmu

Najemca, który wpłacić pełną wysokość kaucji podczas podpisywania umowy prawdopodobnie spodziewa się zwrotu pełnej kwoty podczas wyprowadzki z nieruchomości. Szczególnie istotne jest, by najemca zrozumiał, że wpłacona kaucja nie stanowi zapłaty za ostatni miesiąc najmu, a jest zabezpieczeniem na wypadek szkód w mieszkaniu. Podlega zatem zwrotowi, o ile nie ma konieczności dokonania potrąceń na potrzeby napraw w lokalu.

Zwrot kaucji za wynajem mieszkania

Zwrot kaucji za mieszkanie odbywa się zawsze na koniec trwania umowy najmu lokalu mieszkalnego. Jeśli wynajmujący lub podmiot zarządzający najmem nie ma żadnych uwag co do stanu technicznego i wizualnego przekazywanego mieszkania od dotychczasowego lokatora, wtedy odbywa się zwrot kaucji wpłaconej w dniu podpisania umowy.

Zwrot kaucji zabezpieczającej interesy wynajmującego odbywa się w formie:

• przelewu na wskazany rachunek bankowy,
• gotówki podczas przekazywania mieszkania.

Oczywiście wynajemca może potrącić z kaucji kwotę, która będzie potrzebna na przywrócenie stanu nieruchomości do takiego, jak w dniu przekazania mieszkania w ręce lokatora. Tutaj zastosowanie znajduje protokół zdawczo-odbiorczy, który powinien zostać podpisany przez każdą ze stron umowy.

Jako wynajmujący masz miesiąc czasu na zwrócenie kaucji najemcy. Ten termin liczymy od ostatniego dnia obowiązywania umowy najmu mieszkania.

Ile właściciel mieszkania może potrącić kaucji?

Na koniec trwania umowy najmu mieszkania zawsze powinniśmy obiektywnie ocenić stan nieruchomości. Niektóre zniszczenia wynikają z normalnej eksploatacji lokalu, a więc nie powinniśmy z tego tytułu potrącać z kaucji zabezpieczającej dodatkowych kwot.

Do usterek, które powodują, że kaucja zabezpieczająca zostanie po części zatrzymana przez wynajmującego, zaliczamy:

• uszkodzenia ścian - wszelkie ubytki w tynkach, otwory wykonane przez najemcę bez porozumienia z właścicielem,
• uszkodzenia podłóg - tutaj chodzi głównie o pęknięte kafle podłogowe, zalane panele i widoczne plamy na dywanach,
• zniszczenia armatury kuchennej i łazienkowej - mowa o mocnych zarysowaniach i mechanicznych uszkodzeniach.

Warto też dodać, że uszkodzenia sprzętu RTV i AGD wynikające z działalności lokatora również uprawniają wynajmującego do zatrzymania części kwoty z pobranej kaucji.

Ubezpieczenie mieszkania a kaucja zwrotna - czy to dobra ochrona dodatkowa?

Wynajmując mieszkanie, możesz zabezpieczyć swoje interesy nie tylko poprzez pobranie kaucji od przyszłego lokatora. Dobrym sposobem na utrzymanie rentowności biznesu związanego z wynajmowaniem nieruchomości jest podpisanie umowy na ubezpieczenie mieszkania na wynajem.

W tym przypadku rozróżniamy dwa rodzaje polis ubezpieczeniowych.

Ubezpieczenie dla właściciela nieruchomości

W ramach ubezpieczenia mieszkaniowego możesz ochronić ściany i stałe elementy wyposażenia lokalu przed zdarzeniami losowymi. Jeśli dojdzie do pożaru, zalania lub kradzieży, wtedy zadziała polisa ubezpieczeniowa. Dzięki temu otrzymasz odpowiednie odszkodowanie adekwatne do poziomu zniszczenia nieruchomości i utraconego mienia.

Ubezpieczenie dla lokatorów

Druga odmiana polisy ochronnej obejmuje najemców mieszkania, czyli ruchomości domowych, które należą do lokatora. Podstawowa ochrona obejmuje tutaj zdarzenia losowe, np. kradzież albo pożar, w wyniku którego doszło do całkowitego zniszczenia mienia. Wtedy najemca otrzyma odszkodowanie za straty materialne.

Czy kaucja zwrotna zawsze jest potrzeba? Podsumowanie

Każdy, kto planuje wynajem okazjonalny swojej nieruchomości, powinien brać pod uwagę opcję pobrania, chociażby minimalnej kaucji zwrotnej od potencjalnych lokatorów. To klasyczne zabezpieczenie interesów wynajmującego. W ten sposób weryfikujemy także wiarygodność i wypłacalność najemcy. Jeśli bez problemu pokryje koszty kaucji zwrotnej, wtedy podpisanie umowy najmu nie generuje większego ryzyka niewypłacalności lokatora.

A może obawiasz się problemów związanych z obsługą najmu nieruchomości albo po prostu brakuje Ci czasu na rozmowy z najemcami? Skontaktuj się z HOMtu. Pomożemy Ci poprzez kompleksowe zarządzanie najmem mieszkania i załatwimy za Ciebie wszystkie niezbędne formalności - także te związane z pobraniem kaucji zwrotnej.