Prawa i obowiązki wynajmującego mieszkanie

Wynajmowanie mieszkania często wiąże się ze sporym ryzykiem, szczególnie jeśli wszystkie formalności oraz kwestie związane z poszukiwaniem potencjalnego najemcy realizujemy na własną rękę. Aby zagwarantować sobie maksimum bezpieczeństwa na etapie podpisywania umowy i wynajmowania mieszkania, musimy poznać wszystkie prawa i obowiązki wynajmującego nieruchomość. Znajomość podstawowych przepisów dotyczących wynajmu mieszkań jest niezbędna, by uniknąć ewentualnych roszczeń ze strony najemcy za niedopełnienie swoich obowiązków. Przeczytaj nasz poradnik i poznaj prawa i obowiązki ciążące na osobach wynajmujących mieszkania.

Prawa i obowiązki wynajmującego mieszkanie a prawo w Polsce

Właściciel mieszkania przeznaczonego na wynajem powinien mieć świadomość swoich obowiązków. W przeciwnym razie potencjalny najemca, który będzie niezadowolony z warunków współpracy może złożyć wypowiedzenie umowy najmu z winy właściciela. Szczegółowe regulacje prawne dotyczące zasad wynajmowania mieszkań znajdziemy w Kodeksie cywilnym i Ustawie o ochronie praw lokatorów. To podstawowe akty prawne, które regulują prawa i obowiązki wynajmującego, a także najemcy.

A zatem podstawowe regulacje powiązane z obowiązkami i prawami wynajmującego znajdziemy w takich dokumentach, jak:

• umowa najmu mieszkania zawarta przez najemcę i wynajmującego,
• Ustawa o ochronie praw lokatorów,
• Kodeks cywilny.

To oczywiście oznacza, że obowiązki najemcy i wynajmującego podlegają też indywidualnym ustaleniom. Przykładowo: wszelkie koszty wynajmującego związane z pokryciem napraw szkód wyrządzonych w nieruchomości - poza wskazanymi w ustawie o ochronie praw lokatorów - i konserwacji sprzętów, może pokryć także najemca, który użytkuje lokal mieszkalny. Te i wiele innych kwestii trzeba zawrzeć w umowie najmu okazjonalnego lub długoterminowego.

Pamiętaj! Jeśli wprowadzimy do umowy najmu mieszkania postanowienia niezgodne z obowiązującymi przepisami, wtedy konkretne regulacje nie będą mieć zastosowania w praktyce.

Obowiązki wynajmującego nieruchomość - o co trzeba zadbać?

Jest wiele kwestii, które powinniśmy uwzględnić na etapie wynajmowania swojego mieszkania. Każdy właściciel musi zadbać o to, aby przekazywać najemcom nieruchomość w stanie wskazanym w podpisanej umowie najmu oraz z zachowaniem umownych terminów. 

Do podstawowych obowiązków wynajmującego mieszkanie zaliczamy wiele czynności, które mają bezpośrednie przełożenie na poziom zadowolenia najemcy oraz komfort życia w nieruchomości. Jeśli obawiasz się, że nie poradzisz sobie na własną rękę z wynajmowaniem lokalu mieszkalnego, możesz skorzystać z naszego wsparcia w zakresie zarządzania najmem.

1. Wydawanie lokalu w należytym stanie

Chodzi nie tylko o stan wizualny, ale także techniczne kwestie dotyczące sprawności urządzeń RTV, AGD i wyposażenia wynajmowanego mieszkania. Obowiązkiem wynajmującego jest utrzymanie lokalu do czasu wydania najemcy w idealnym stanie, identycznym z tym wskazanym w podpisanej umowie. Pamiętaj też, że lokal oraz pomieszczenia przynależne do wynajmowanej nieruchomości powinny być wydane w określonym terminie wraz z kompletem kluczy. Najemca powinien mieć też możliwość swobodnego korzystania z wody, ogrzewania i energii elektrycznej w obrębie całej wynajmowanej nieruchomości.

2. Cykliczne naprawy w nieruchomości

Zależnie od warunków wynikających z podpisanej umowy najmu nieruchomości, właściciel może być zobligowany do wykonywania wszystkich niezbędnych napraw, aby utrzymać lokal w odpowiednim standardzie. W praktyce najczęściej wygląda to tak, że najemca odpowiedzialny jest za wszystko co znajduje się w mieszkaniu, w wynajmujący za wszystko co znajduje się w jego murach. Często prace są wykonywane nie z winy najemcy realizowane są przez wynajmującego i to on zobligowany jest do pokrycia wszystkich kosztów.

Zniszczenia dokonane celowo przez najemcę nie podlegają pod obowiązek naprawy przez wynajmującego ani nie generują konieczności pokrywania kosztów prac remontowych. Tutaj pełna odpowiedzialność spoczywa na najemcy.

3. Zmiany w umowie i przestrzeganie terminów

Po stronie wynajmującego leży też obowiązek informowania najemcy o ewentualnym podwyższeniu czynszu za użytkowanie nieruchomości. Musimy też terminowo przekazywać najemcy informacje o podwyżkach cen energii elektrycznej, wody i innych mediów - te kwestie warto uwzględnić już na etapie podpisywania umowy najmu.

Ogólnie rzecz biorąc, wynajmujący jest zobowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia mieszkalne w należytym stanie poprzez terminowe wykonywanie niezbędnych napraw.

Jakie prawa ma wynajmujący mieszkanie?

Zarządzanie najmem nieruchomości na własną rękę bywa problematyczne, chociażby ze względu na zawiłość przepisów dotyczących praw i obowiązków wynajmującego i najemcy. Jeśli wiesz, że nie poradzisz sobie z samodzielną obsługą najmu swojego mieszkania, koniecznie skontaktuj się z HOMtu. Pomożemy Ci w efektywnym zarządzaniu najmem nieruchomości i zadbamy o przestrzeganie praw i obowiązków każdej ze stron umowy.

1. Prawo do podwyższenia czynszu

Jeśli umowa najmu nie stanowi inaczej, mamy pełne prawo do tego, aby podnieść koszty najemcy związane z czynszem i innymi opłatami powiązanymi z utrzymaniem mieszkania. Warto też dodać, że szczegółowe regulacje odnośnie praw do podwyższenia kosztów najmu nieruchomości znajdziemy w Ustawie o ochronie praw lokatorów.

Właściciel mieszkania może podnieść czynsz i inne opłaty, wypowiadając tym samym dotychczasową wysokość ustalonych opłat, ale nie później niż na koniec miesiąca kalendarzowego. Oczywiście najemca ma prawo nie zgodzić się na podwyżki, ale wtedy najczęściej skutkuje to rozwiązaniem umowy z zachowaniem ustalonego okresu wypowiedzenia.

2. Wypowiedzenie najmu mieszkania

Każdy najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu w dowolnym momencie, ale z zachowaniem ustalonego okresu wypowiedzenia umowy. Co więcej, wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez najemcę należy złożyć na piśmie pod rygorem nieważności. Trzeba też ustalić przyczynę wypowiedzenia.

3. Prawo do pobrania kaucji zabezpieczającej

W dniu zawarcia umowy z najemcą osoba wynajmująca może umownie żądać przekazania stosownej kwoty kaucji, która stanowi zabezpieczenie wynajmowanego mieszkania. Najczęściej jest to trzykrotność miesięcznych kosztów wynajęcia nieruchomości. Alternatywnie do zabezpieczenia umowy możesz wykorzystać świadczenia dodatkowe, np. ustawowe prawo do zastawu na rzeczach ruchomych należących do najemcy. Takie zabezpieczenie może obowiązywać nie dłużej niż rok.

Oczywiście wynajmujący mieszkanie ma też wiele innych praw, np. możliwość cyklicznych odwiedzin najemcy w lokalu, celem sprawdzenia stanu technicznego i wizualnego nieruchomości. Tutaj kluczowe jest jednak jasne ustalenie terminu, w którym dojdzie do spotkania.

Prawa i obowiązki po stronie wynajmującego - podsumowanie

W branży najmu nieruchomości kluczowa jest znajomość przepisów regulujących prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy. Wiele osób, które decydują się na przekazanie swojego mieszkania na wynajem, nie ma świadomości, o tym jak wiele kwestii trzeba zadbać, aby uniknąć ewentualnych sporów i roszczeń każdej ze stron umowy najmu.

Jeśli myślisz na poważnie o wynajęciu swojego mieszkania, pomyśl też o możliwości wykorzystania profesjonalnych usług zarządzania najmem. Eksperci z branży wiedzą, jak: przygotować umowę najmu, prowadzić rozmowy z najemcami oraz w jaki sposób kompleksowo zarządzać najmem, abyś Ty, jako właściciel mieszkania otrzymywał co miesiąc pasywny zysk z tego tytułu.